Справочник юриста
Главная » Как правильно оформить сделку

Договор купли продажи будущей недвижимости образец



Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости заключается между продавцом и покупателем. Согласно условиям данного соглашения, продавец обязан передать в пользу второй стороны здание, квартиру, земельный участок, сооружение или же какое-либо иное недвижимое имущество за обозначенную денежную сумму.

Если говорить об особенностях, свойственных данной категории документов, то следует выделить следующие факторы:

- Недвижимость, если принимать в сравнение иные предметы купли-продажи, отличается более высокой ценой. Из этого следует, что при составлении договора необходимо придерживаться особых мер, направленных на защиту интересов каждого из участников сделки.

- Большая часть недвижимых объектов имеет неразрывную связь с теми з/у, на которых они возведены.

- Как правило, объекты недвижимости – это незаменимые и индивидуально-определенные вещи, что вносит некоторые сложности в область правового регулирования отношений, которые с ними связаны.

- В России на законодательном уровне предусматриваются некоторые ограничения относительно участия объектов недвижимости в гражданском обороте, учитывая целевое назначение таковых, а также их социальную значимость.

Образцы договоров и документов купли-продажи недвижимости

Долевое строительство

Говоря о договорах купли-продажи будущих вещей, объектом которых является недвижимое имущество нельзя не сказать и об участии в долевом строительстве. Пункт 11 Постановления Правительства № 54 отметил, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по ФЗ О долевом участии в строительстве за исключением абзаца второго пункта 4. Подобные меры необходимы для защиты от попыток недобросовестных застройщиков обойти императивные требования действующего законодательства РФ в сфере долевого строительства, с помощью договора купли-продажи будущей вещи. Тем не менее, нельзя полностью исключить, что договора купли-продажи будущей вещи станут применять в отношениях между продавцом-участником долевого строительства и физическим лицом-покупателем данного помещения. Возможно, в будущем такой договор станет прекрасной заменой используемой в настоящее время конструкции - уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.

В аналогичных ситуациях, денежные средства, привлеченные одним физическим лицом от другого физического лица, не подпадают под ограничения, предусмотренные нормой пункта 2 статьи 1 Федерального Закона О долевом участии в строительстве, поэтому формальных препятствий для использования договора купли-продажи будущей вещи нет. С другой стороны, уступка прав требований приводит к тому, что на цессионария распространяются все гарантии, предусмотренные в указанном ФЗ, поскольку он становится участником долевого строительства. Однако применение конструкции договора купли-продажи будущей вещи вместо использования уступки права ставит покупателя за рамки действующего законодательства РФ о долевом участии в строительстве, что не есть хорошо.

Договор купли-продажи будущей вещи

журнал Адвокат, 2011, № 11

Возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, прямо предусмотрена нормой п. 2 ст. 455 ГК РФ. Однако данная конструкция не получила широкого применения в российском гражданском обороте. В тех ситуациях, когда продавец и покупатель намереваются заключить договор купли-продажи, но продавец ещё не является собственником предполагаемого к продаже имущества, традиционно используется конструкция предварительного договора.

Практика применения предварительного договора выявила ряд существенных недостатков, которые не позволяют рассматривать его в качестве адекватного инструмента обслуживания потребностей оборота, по крайней мере, до момента изменения соответствующих норм ГК РФ о предварительном договоре. В частности, многочисленные споры вызывает допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по предварительному договору, [1] возможность установления основного договорного обязательства решением суда при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору. [2]

В связи с этим вызывает интерес Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. [3] Очевидно, что одной из целей Постановления является устранение проблем, которые возникают при применении конструкции предварительного договора на рынке недвижимости. Для успешного использования договора купли-продажи будущей вещи в качестве замены предварительного договора необходимы постановка и решение ряда вопросов, что и сделано в Постановлении.

Допустимость договора купли-продажи будущих объектов недвижимости

В п. 1 Постановления отмечается следующее: В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора (выделено мной - О.А.) возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Таким образом, стороны договора купли-продажи объекта недвижимости, который продавец приобретёт в будущем, смогут отразить в договоре денежное обязательство покупателя и срок его исполнения до момента приобретения права собственности продавцом. Например, в договоре купли-продажи здания от 01.12.2011 стороны смогут предусмотреть, что цена будет уплачена покупателем не позднее 05.12.2011, а передача права собственности продавцом покупателю должна состояться не позднее 31.12.2012. В результате продавец получит от покупателя денежные средства, необходимые продавцу для приобретения предполагаемой к продаже недвижимости у третьего лица либо для несения расходов по строительству данной недвижимости, что является в настоящее время основной причиной указания в предварительных договорах обязательства покупателя по внесению обеспечительного платежа, обеспечительного депозита, задатка и т.п.

Квалификация договора купли-продажи будущей вещи

В п. 1 Постановления отмечается необходимость прямого указания в договоре купли-продажи того обстоятельства, что право собственности возникнет у продавца в будущем. В первоначальной редакции проекта Постановления не акцентировалось внимание на данном вопросе. Представляется, что изменение проекта в этой части нельзя признать обоснованным.

Например, в реестр собственности муниципального образования в 2002 г. было внесено находившееся в федеральной собственности нежилое помещение. Право собственности муниципального образования при этом не было зарегистрировано в ЕГРП. В феврале 2006 г. муниципальное образование заключило договор купли-продажи данного помещения с коммерческой организацией и только в мае 2006 г. в ЕГРП был зарегистрирован переход помещения из федеральной собственности в муниципальную. При заключении данного договора купли-продажи его стороны должны были осознавать, что помещение ещё не поступило в муниципальную собственность, однако договор не содержал прямого указания на то, что продается будущая недвижимость. В итоге в июне 2006 г. регистрационная служба отказала в регистрации перехода права собственности к коммерческой организации от муниципального образования, так как за последним право собственности было зарегистрировано после заключения договора купли-продажи. [4]

Высший Арбитражный Суд не применил в данном случае норму п. 2 ст. 455 ГК РФ, заняв позицию в пользу коммерческой организации по другим основаниям. [5] Вопрос о квалификации договора купли-продажи будущей вещи по-прежнему остаётся актуальным. Ведь помимо описанной нами ситуации может иметь место и следующий вариант: в момент заключения договора купли-продажи продавец заблуждался, полагая себя собственником вещи, поэтому в договоре было прямо указано, что продавец является собственником на момент подписания договора. Тем не менее, после заключения договора продавец приобрёл право собственности на вещь и совершил действия по передаче данного права покупателю на основании ранее подписанного договора . Будет ли подобный договор купли-продажи являться действительным?

По нашему мнению, права покупателя в описанных выше ситуациях в достаточной мере защищены законом. Если продавец не передаст право собственности на товар покупателю в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок, если в договоре срок передачи не указан, покупатель имеет право расторгнуть договор в связи с его существенным нарушением продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В связи с этим следует обратить внимание на дискуссию цивилистов по вопросу о действительности обязательственной сделки продажи чужой вещи. Как отмечает В.А. Слыщенков, квалификация такого договора как ничтожного создает неоправданное неравенство правовых возможностей сторон в определенных ситуациях. Пока договор считается ничтожным, ссылка на ничтожность может позволить стороне уйти от ответственности или, напротив, неосновательно обогатиться за счет другой стороны. [6] Д.О. Тузов полагает, что заключая сделку, неуправомоченный отчуждатель не обладает правом собственности на отчуждаемую вещь, но этого и не требуется, поскольку при системе традиции продавец должен быть собственником только в момент передачи права собственности, а не в момент возникновения обязательственных отношений между ним и покупателем. при отчуждении вещи неуправомоченным лицом недействительной будет не обязательственная сделка (договор купли-продажи), а сделка передачи (traditio). [7] Указанное автором разделение сделок на обязательственные и вещные характерно для германской системы права, оказавшей наибольшее влияние на российскую правовую систему.

Если принять точку зрения Д.О. Тузова, любой договор купли-продажи в момент его заключения (обязательственный договор) будет соответствовать законодательству, независимо от отсутствия у продавца права собственности на момент заключения сделки и независимо от отсутствия в договоре ссылки на совершение сделки в отношении будущей вещи. В связи с этим указание в п. 1 Постановления на необходимость подобной ссылки в договоре купли-продажи будущей вещи (а именно, словосочетание по условиям этого договора ) приведёт к продолжению практики признания недействительными обязательственных договоров, такую ссылку не имеющих.

По нашему мнению, было бы полезно соответствующее разъяснение Высшего Арбитражного Суда в отношении договоров купли-продажи, из текста которых прямо не следует приобретение либо создание вещи продавцом в будущем. Например, Суд мог бы указать следующее: Если на момент заключения договора купли-продажи продавец не являлся собственником товара, такой договор, независимо от его содержания, должен рассматриваться в качестве договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В случае неисполнения в установленный законом либо договором срок обязательства передать право собственности на товар продавец несёт перед покупателем ответственность, предусмотренную законом либо договором. Подобное разъяснение позволило бы исключить различный подход правоприменителей к оценке указанных договоров.

Договор купли-продажи будущей жилой недвижимости

Конструкция купли-продажи будущей вещи вполне подходит для использования в отношении нежилого недвижимого имущества. Договор купли-продажи такой недвижимости вступает в силу с момента его подписания, следовательно, с указанного момента возникают обязательственные права сторон договора, в том числе, право требования уплаты цены по договору. Договор же купли-продажи жилого недвижимого имущества считается заключённым с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Регистрирующий орган одновременно регистрирует и договор купли-продажи жилой недвижимости, и переход права собственности на неё. Как справедливо отмечается в п. 1 Постановления, необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ), продавец должен обладать правом собственности на него. Таким образом, момент заключения договора купли-продажи жилой недвижимости и, соответственно, момент возникновения обязательственных прав по договору, включая право требовать уплаты цены, не могут последовать ранее возникновения права собственности у продавца.

Подобное положение вещей делало бы невозможным применение конструкции купли-продажи будущей вещи по отношению к жилому недвижимому имуществу. В п. 9 Постановления предложен следующий выход из ситуации: по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Очевидно, что Высший Арбитражный Суд не может изменить норму п. 2 ст. 558 ГК РФ, в связи с чем, и предлагает в данном случае несколько искусственный, на наш взгляд, выход из ситуации. Мы не оспариваем практическую полезность предложенного подхода. Однако следует отметить, что договор купли-продажи будущей жилой недвижимости и договор купли-продажи жилой недвижимости, уже принадлежащей продавцу на момент заключения договора, не имеют тех индивидуальных особенностей, которые позволяли бы по разному решать вопрос о необходимости государственной регистрации сделки. Более того, не является в настоящее время оправданным и различный подход законодателя в отношении государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества в зависимости от его квалификации в качестве жилого либо нежилого. Разумным было бы установление законодателем одинакового момента вступления в силу договоров купли-продажи любой недвижимости, а именно, момента придания договору письменной формы путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Как следствие, была бы отменена государственная регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости, во всех случаях осуществлялась бы только регистрация прав на недвижимое имущество. Именно такой подход содержится в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. [8]

Участие в долевом строительстве и договор купли-продажи будущей вещи

В п. 11 Постановления обоснованно отмечено, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве . Сделано это с целью воспрепятствования предполагаемым попыткам недобросовестных застройщиков с помощью конструкции купли-продажи будущей вещи обойти императивные требования законодательства об участии в долевом строительстве.

Однако не исключено, что договор купли-продажи будущей вещи станут применять в отношениях между участником долевого строительства, действующим в качестве продавца будущего жилого помещения, и другим физическим лицом, выступающим в качестве покупателя данного помещения. В результате такой договор станет заменой применяемой в настоящее время уступки прав по договору участия в долевом строительстве. С одной стороны, привлечение в данном случае одним физическим лицом средств от другого физического лица не подпадает под ограничения, предусмотренные нормой п. 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве, формальных препятствий для использования договора купли-продажи будущей вещи нет. С другой стороны, уступка прав приводит к тому, что на цессионария распространяются все гарантии, предусмотренные указанным Законом, так как он становится участником долевого строительства. Использование же вместо уступки конструкции купли-продажи будущей вещи оставит покупателя - физическое лицо за рамками норм Закона о долевом участии в строительстве, что нельзя расценивать в качестве надлежащего последствия применения данной конструкции. [9]

Договор купли-продажи будущего товара

В заключение следует обратить внимание на то, что товар, который продавец приобретёт в будущем, не обязательно должен быть именно вещью . Обязательственное право (право требования), доля в хозяйственном обществе, иные оборотоспособные объекты гражданских прав также могут являться предметом договора купли-продажи, то есть, товаром (п.п. 2-5 ст. 454 ГК РФ). Постановление ограничено анализом отношений в связи с созданием либо приобретением будущих объектов недвижимости. Была бы целесообразна подготовка разъяснений Высшего Арбитражного Суда по вопросам применения договора купли-продажи будущего товара . то есть, любого объекта, права на который будут приобретены продавцом либо возникнут у продавца в будущем, включая движимые и недвижимые вещи, обязательственные и корпоративные права.

Разумеется, что в этом случае учитывались бы особенности того или иного объекта гражданских прав. Однако вполне реально сформулировать общие правила, которые применялись бы к договорам купли-продажи будущих объектов различной правовой природы, например, предложенное нами выше правило квалификации договора купли-продажи будущего товара. В противном случае значительная часть рыночных отношений, связанных с оборотом таких объектов, по-прежнему будет оставаться без надлежащего правого регулирования.

[1] См. Карапетов А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора? // Вестник ВАС РФ. 2010. № 8. С. 66-79 Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. - М. Статут, 2004. С. 84-85 Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. № 1. С. 65-68.

[2] См. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - 3-е изд. - М. Дело, 2002. С. 474.

[3] Далее - Постановление. Текст Постановления размещён на сайте ВАС РФ по адресу: http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/37821.html

[4] Постановление Президиума ВАС РФ № 4640/07 от 11.09.2007 // Вестник ВАС РФ. 2007. № 11. С. 83-87.

[5] Критику указанного постановления ВАС РФ см. Анциферов О.Д. О практике применения законодательства о правах на недвижимость // Законодательство и экономика. 2008. № 2. С. 63-66.

[6] Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. - М. Статут, 2011. С. 104-105.

[7] Тузов Д.О. Продажа чужого имущества неуправомоченным лицом // ЭЖ-Юрист. 2003. № 10 (СПС Гарант). См. также: Он же. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. - М. Статут, 2007. С. 183-204 Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. 2003. № 9 (СПС Консультант Плюс).

Публикации

Будущая недвижимая вещь: новая конструкция договора купли-продажи и арбитражная практика правоприменения

За последние годы законодательство и правоприменительная практика о будущих объектах недвижимости претерпело целый ряд значительных изменений. Так, было принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее по тексту – Постановление ВАС РФ №54), которое подтвердило возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Несмотря на значительный интерес со стороны исследователей к вопросу о возможности участия будущих объектов недвижимости в гражданском обороте, практическая реализация прав на будущие объекты недвижимости в конкретных правоотношениях сталкивается с целым рядом нерешенных проблем и противоречий.

Конструкцией нормы п.2 ст.455 ГК РФ прямо предусмотрена возможность использования в гражданском обороте договора купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем. Однако, как показывает практика, данная разновидность договора купли-продажи еще не получила широкого применения в гражданских правоотношениях. Как правило,  в случае отсутствия у продавца на момент заключения договора права собственности на объект недвижимости предполагаемого к продаже в будущем, используются конструкции инвестиционного или предварительного договора.

На сегодняшний день российское гражданское законодательство не содержит определения будущей недвижимой вещи, что отмечается в теории как некий пробел и недоработка законодателя. В свою очередь, у будущей недвижимой вещи или вовсе отсутствуют четкие характеристики и параметры, которым должен отвечать объект недвижимости, или они не могут быть выявлены с надлежащей степенью конкретности.

Отсутствие четких критериев индивидуализации будущего объекта недвижимости является причиной возникновения спорных ситуаций на практике, которые попытался разрешить Высший Арбитражный Суд РФ (далее – ВАС РФ), приняв постановление Пленума от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [1]  (далее  – Постановление № 54). Указанное Постановление, в принципе допустившее существование договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, сняло целый ряд вопросов практики, которые долгое время оставались нерешенными.

До принятия Постановления ВАС РФ №54 суды исходили из существа положения статьи 554 ГК РФ, предъявляющей требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости, в котором должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Так, если в договоре купли-продажи недвижимости не был указан ее кадастровый номер, то это свидетельствовало о несогласовании предмета договора [2] .

В практике судов встречалась позиция, согласно которой объект недвижимости мог быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из существующего объекта недвижимости и т.д.). В связи с этим суды признавали  соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора, хотя  в таких договорах будущие объекты недвижимости были достаточно точно индивидуализированы [3] .

Положения Постановления ВАС РФ №54 содержат некоторые критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости, а именно: его местоположение, ориентировочная площадь, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные в частности, проектной документацией (п.2 Постановления ВАС РФ №54).

Однако практика показывает, что разъяснения из Постановления ВАС РФ № 54  суды применяют неоднозначно.

Необходимо учитывать, что между характеристиками объекта, указанными в договоре на стадии проектирования и строительства, и итоговыми данными о готовом построенном объекте возможны расхождения (в частности, по метражу площади). Представляется, что несущественное расхождение не должно приводить к признанию договора незаключенным, тем более что в Постановлении ВАС РФ №54 говорится именно об ориентировочной, а не точной площади. Однако вопрос о том, насколько существенным является расхождение и не мешает ли оно установить волю сторон относительно того объекта, который они имели ввиду, остается на усмотрение суда. И в этом случае многое будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, в частности от наличия или отсутствия в договоре иных характеристик, по которым все-таки можно индивидуализировать спорный объект.

В судебной практике есть примеры, когда суды разницу в метраже признают слишком существенным расхождением, не позволяющим индивидуализировать объект. Так, между истцом и ответчиком был заключен договор, согласно которому одна (исполнитель) разработала по поручению другой (заказчик) проектно-сметную документацию для строительства жилого дома, при этом часть оплаты за работу исполнителя подлежала зачету в счет оплаты его долевого участия в строительстве офиса в данном объекте площадью 175 кв. м, исходя из стоимости 16 тыс. руб. за 1 кв. м. После того как исполнитель выполнил свои обязательства, заказчик направил ему проект договора о долевом участии в строительстве, в котором фигурировало помещение общей площадь. 214 кв. м, при этом за 175 кв. м была установлена оговоренная ранее цена (16 тыс. руб. за 1 кв. м), а за площадь сверх 175 кв. м была предусмотрена другая цена – 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Исполнитель отказался от подписания договора на таких условиях, и застройщик продал помещение другим лицам. Исполнитель обратился в суд с требованием о взыскании убытков в виде разницы между текущей рыночной стоимостью офисного помещения площадью 175 кв. м в построенном здании и между договорной ценой этого помещения (16 тыс. руб. за 1 кв. м).  Судом в иске было отказано[4]. Во-первых, в построенном здании не было ни помещений, ни этажей площадью 175 кв. м, минимальная площадь одного этажа составляла как раз 214 кв. м, и истец, будучи разработчиком проектно-сметной документации, не мог не знать об этом. Во-вторых, суд указал, что приведенную в договоре площадь (175 кв. м) нельзя считать ориентировочной в смысле пункта 2  постановления № 54, поскольку между ней и реальной площадью помещения (214 кв. м) существенная разница – 39 кв. м. В результате суд пришел к выводу, что фактическая воля сторон была направлена на заключение в  будущем  договора с последующим согласованием  объекта   недвижимости  и условий оплаты, одним из которых являлся бы зачет задолженности за выполненные работы в общей сумме участия в строительстве. Но поскольку общая площадь помещения так и не была согласована сторонами, предмет предварительной договоренности тоже нельзя считать согласованным. Другими словами, суд не расценил подписанный между сторонами договор как договор купли-продажи  будущей  недвижимой вещи из-за недостаточной индивидуализации предмета купли-продажи. По мнению суда, воля сторон была направлена на заключение в  будущем  отдельного инвестиционного договора, который из-за разногласий в площади и цене не был подписан. Представляется, что в данном случае решающую роль для суда сыграло то обстоятельство, что в договоре не были согласованы никакие иные характеристики  объекта   недвижимости, кроме его площади, при этом помещение с такой площадью в построенном здании создано не было, а расхождение между договорной и реальной площадью имевшегося помещения суд счел существенным.

Опасной для судьбы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является ситуация, когда он заключается еще до того, как разработана проектно-сметная документация на объект. В этом случае индивидуализировать предмет договора бывает просто невозможно и стороны договариваются о заключении в будущем дополнительного соглашения, в котором конкретизируют характеристики объекта. Если же подобное соглашение не заключается, то под риск признания незаключенным попадает сам договор и многое здесь зависит от того, как стороны сформулировали общие условия об объекте инвестиций.

Так, согласно договору инвестирования после окончания строительства объекта (жилого комплекса) и сдачи его в эксплуатацию инвестор обязался передать соинвестору квартиру. При этом на момент заключения договора проектная документация еще не была разработана, был лишь указан адрес застройки и техническое описание объекта (площадь застройки, серия дома, этажность). Под квартирой в договоре понималась «квартира или несколько квартир, расположенных в составе объекта с 3-го по 5-й этаж, совокупная общая расчетная площадь которых будет составлять 1 тыс. кв. метров». Конкретное местоположение предмета договора должно было быть определено в дополнительном соглашении, которое стороны так и не заключили. При возникновении между сторонами спора суд пришел к выводу о незаключенности договора, поскольку он не содержал данных, позволяющих определить подлежащий передаче в собственность соинвестору объект (квартиру или несколько квартир). Кроме того, условия договора не позволяли установить дом, в котором располагались эти квартиры. Суд указал на необходимость определения в договоре конкретной квартиры (или квартир) в определенном жилом доме комплекса, поскольку в силу ст.289 ГК РФ  квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом гражданских прав. При этом для суда значимую роль сыграло условие договора о том, что условие о конкретном местоположении квартиры было определено сторонами как существенное, поскольку договорились согласовать его в дополнительном соглашении [5] .

Однако при рассмотрении другого дела со схожими обстоятельствами суд пришел к противоположным выводам и признал договор инвестирования заключенным и фактически являющимся договором купли-продажи будущей недвижимой вещи [6]. По его мнению, на момент заключения договора для сторон не имело значения конкретное расположение будущих объектов недвижимости в определенных домах, на определенных этажах, метраж и т.д.  Конкретизировать объекты, подлежащие передаче инвестору, стороны были намерены в дополнительных соглашениях, что отвечало принципу свободы договора (ст.421 ГК РФ). На момент рассмотрения спора дополнительные соглашения заключены не были, однако проектная документация на дома была разработана, и началось строительство.

Отсутствие в тексте договора индивидуализирующих объект недвижимости характеристик, ссылок на проектно-сметную документацию, дополнительных соглашений не является однозначным основанием для признания договора незаключенным. Для признания договора заключенным соответствующие характеристики могут быть указаны в акте приема-передачи, а также волю сторон в отношении конкретного объекта недвижимости возможно установить из иных доказательств. Данный вывод исходит из положений абз.3 п.2 и абз.2, 3 п.3 Постановления ВАС РФ №54. При этом для придания иному документу, например акту приема-передачи, статуса правоподтверждающего документа на конкретный объект недвижимости, индивидуализирующие объект признаки должны быть в нем указаны наиболее полным образом. Игнорирование подобного требования стало основанием для признания договора инвестирования строительства торговой галереи незаключенным ввиду отсутствия индивидуализирующих признаков помещения с указанием лишь адреса строительства и площадей объектов. В акте приема-передачи стороны также не указали необходимых индивидуализирующих признаков, однако, отметили, что переданы помещения согласно техническому паспорту, хотя не указали дату изготовления технического паспорта [7] .

Анализируя в настоящем параграфе особенности наделения  будущей недвижимой вещи индивидуализирующими признаки, позволяющими включить ее в гражданский оборот, и учитывая фактическое отсутствие в момент заключения договора купли-продажи самого предмета договора, возможно предполагать под понятием «будущая недвижимая вещь» или «будущий объект недвижимости» совокупность признаков вещи (объекта), позволяющих отнести ее (его) к категории недвижимых независимо от наличия государственной регистрации, идентифицировать созданный в будущем объект недвижимости в качестве предмета договора, установив при этом совпадение воли и волеизъявления сторон сделки в отношении будущего и уже созданного объекта недвижимости (вещи).

Таким образом, несмотря на данные в Постановлении ВАС РФ №54 разъяснения по поводу способов и критериев индивидуализации будущей недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи, споры и разногласия в данном вопросе будут решаться с учетом иных обстоятельств и условий заключения сторонами договора. Суды должны оценивать действительность заключенного договора исходя из совокупности всех имеющих значение для установления воли сторон факторов, что говорит о том, что Постановление ВАС РФ №54 служит определенным критерием, ориентиром для установления истины, а не четкой установкой.

Нина В. Дудоладова

руководитель судебной практики

ООО «БРАУС»

06.05.2013 г.

[1] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2011.

[3]   Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2009 г. по делу №А10-3443/08 [Электронный ресурс]. URL: http://kad.arbitr.ru/

Источники:
dogovor-obrazets.ru, 37re.ru, www.anlaw.ru, brausconsulting.ru

Следующие образцы


13 декабря 2018 года


Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением

Сумма цифр: код подтверждения